리츠와 부동산 펀드 뭐가 다른가요

Q.
부동산과 관련된 투자 상품 중에 ‘리츠’라는 게 있던데 리츠란 무엇인가요. 또 부동산 펀드와는 어떤 차이점이 있나요?

A.
흔히 ‘강남에 빌딩 한 채만 있으면 평생 먹고 살 수 있을 텐데’ 라는 말을 많이 합니다. 안정적인 임대수입은 물론 장기적으로 시세차익을 누리고 되팔 수도 있기 때문입니다. 하지만 서울 강남, 삼성동, 광화문, 여의도와 같은 대표적 오피스(office) 타운은 시세가 너무 높아 일반인들이 투자하기는 쉽지 않습니다.

적은 돈으로 이러한 상업용 부동산에 투자할 수 있는 방법이 바로 부동산 간접투자입니다. 직접 토지나 건물 같은 부동산을 사거나 팔지 않고 부동산과 연계된 상품을 통해 부동산에 투자하는 방식입니다.

리츠(REITs·Real Estate Investment Trust)도 이런 부동산 간접투자상품의 한 종류입니다. 우리말로는 부동산 투자회사 혹은 부동산 뮤추얼 펀드라고 부릅니다.

리츠는 여러 명의 일반투자자들로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련대출, 유가증권 등에 투자를 합니다. 그리고 발생하는 수익을 정기적으로 투자자들에게 배당하고 정해진 투자기간이 끝나면 투자대상을 매각해 발생한 이익을 배분하기도 합니다.

리츠는 운영 방식에 따라 회사형리츠(자기관리형 리츠)와 신탁형 리츠(위탁관리 리츠)로 나뉩니다. 회사형 리츠는 일반 주식회사처럼 한국거래소에 상장돼 주식을 발행하고 이 주식을 통해 일반투자자들의 자금을 모으는 방식입니다. 회사형 리츠 상품은 일반 주식시장에서 주식을 사듯 시장가격에 살 수 있습니다.

현재 일반인들이 살 수 있는 대표적인 회사형 리츠 상품에는 골든나래리츠, 다산리츠, 코크렙 8호##, 코크랩15호, 케이알제2호가 있습니다.

신탁형 리츠는 뮤추얼 펀드처럼 일반 투자자들로부터 자금을 공모해 투자전문회사에 위탁하는 방식을 말합니다.

투자대상에 따라서는 일반 리츠와 기업구조조정리츠(CR 리츠)로 구분합니다. 일반 리츠는 일반 부동산에 투자해 수익을 나누는 방식입니다. CR 리츠는 자금 사정이 나빠져 구조조정에 들어간 기업이 매각하는 부동산 등을 구입해 가치를 올린 후 되팔아 수익을 남기는 방식입니다.

수익을 올리는 방식에 따라서는 임대형과 개발형으로 구분합니다. 건물을 사서 임대를 줘 발생하는 임대료로 운영하면 임대형, 낡은 빌딩 등을 매입해 가치를 올려 되팔거나 특정 부동산을 개발 분양해 이익을 남기는 방식은 개발형입니다.

부동산 간접상품의 또 다른 대표주자 부동산펀드도 투자자들로부터 자금을 공모해 부동산에 투자한다는 원리는 같습니다.

이와 함께 리츠는 부동산 투자회사법에 근거한 것과는 달리 부동산 펀드는 자본시장법에 기본을 두고 있습니다. 그래서 리츠는 국토해양부가, 부동산펀드는 기획재정부가 담당한다는 차이도 있습니다. 그리고 부동산 펀드가 부동산 PF대출에 투자한다는 점도 총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자해야 하는 리츠와는 다른 점입니다.

리츠는 간접투자 상품인 만큼 자금을 운용하는 주체의 능력과 투자 대상이 되는 부동산의 향후 전망 등을 면밀히 고려해야 합니다. 자칫 리츠 만기가 도래했음에도 경기사정이 악화돼 투자 대상이 매각되지 않는 경우가 발생할 수도 있습니다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 “리츠는 투자 대상의 향후 전망, 부동산 시장의 흐름 등에 대해서 꼼꼼히 따져봐야 한다”고 조언합니다.

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http://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2010/10/17/2010101700317.html?rsMobile=false#csidx25db60b3ba3b5cc8305356875b90910