세금 0원 알짜 - 투자고수의 선택 '다가구주택'…文 정부 과세 강화에도 끄떡없어

입력 : 2017.06.12 06:08

주거와 임대수익을 한 번에 잡을 수 있는 다가구주택이 최근 경매시장에서 몸값이 치솟고 있다.

한 건물에 여러 주택이 있지만 세법상 소유주는 한 명이라 세제 혜택이 많다는 점이 인기의 비결인데, 앞으로 임대소득 과세가 강화되더라도 혜택을 계속 받을 가능성이 커 주목을 받고 있다.

12일 법원경매 전문업체 지지옥션에 따르면 다가구주택 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 ▲2013년 73.8% ▲2014년 74.3% ▲2015년 79.9% ▲2016년 80.3% 등으로 매년 올라가고 있다. 올해도 마찬가지. 감정가 55억원대의 짓다 만 충남 보령시 신흑동 다가구주택 여러 채가 한 번에 나와 45%에 낙찰된 사례 때문에 4월 전체 낙찰가율이 출렁였던 것만 제외하면, 평균 낙찰가율은 매달 꾸준히 높아지고 있다. 지난달엔 86.3%를 기록했다.

▲ 올해 4월 두 번째 경매서 감정가(6억5000만원)의 102%인 6억6400만원에 낙찰된 경기 하남시 신장동 다가구주택. /지지옥션 제공

다가구주택은 연면적 660㎡, 3개 층 이하로, 구분등기가 불가능한 19가구 이하의 주택을 말한다. 다세대는 4층까지 올릴 수 있고 구분등기를 할 수 있어 한 건물에 주인이 여러 명이지만, 다가구는 주인이 한 명이라는 점에서 차이가 있다.

다가구의 경우 세제상 유리한 점이 많다. 다른 주택 없이 다가구주택 한 채만 보유할 경우 건물 기준시가가 9억원 미만이면 임대소득에 대한 세금을 내지 않아도 된다. 기준시가 9억원 이상이라도 임대소득이 연간 2000만원 이하면 비과세 대상이다.

▲ 2017년 전국 다가구주택 월별 낙찰가율. /자료=지지옥션

실제로 올해 1월 경매가 진행된 토지면적 120㎡, 건물면적 139㎡의 대구 달서구 감삼동 다가구주택은 첫 경매로 나오자마자 무려 11명이 응찰해 감정가(1억4900만원)를 훌쩍 넘긴 2억2000만원에 낙찰됐다. 올해 4월 두 번째 경매에 나온 토지면적 142㎡, 건물면적 457㎡의 경기 하남시 신장동 다가구주택 역시 16명의 응찰자가 몰리며 감정가(6억5000만원)를 웃도는 6억6400만원에 주인을 찾았다.

앞으로 인기는 더 높아질 전망이다. 예정대로면 2019년부터 연간 2000만원 이하 임대수익에 대해 분리과세가 시행되고 새 정부가 시행 시기를 앞당기는 방안을 검토 중인데, 현실화하더라도 기준시가 9억원 미만 주택을 한 채만 가진 사람은 임대소득을 얼마나 올리든 지금처럼 계속 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문이다.

단독주택 실거래가 반영률이 60% 중후반대라는 점을 감안하면 기준시가가 9억원이라도 실제 시세는 12억~13억원 수준이라, 서울 강남권 등을 제외하면 대부분의 다가구 1주택자가 세제 혜택을 받을 수 있는 셈이다.

박합수 KB국민은행 수석 부동산 전문위원은 “거주하면서 임대수익까지 올릴 수 있는 데다, 임대소득 과세 강화와도 대체로 무관하기 때문에 은퇴세대에게 딱 맞는 투자상품”이라고 말했다.

하지만 다가구의 경우 세입자가 여러 명인 만큼 소유권 이전 시 보증금을 두고 갈등을 겪을 수 있다는 것을 유의해야 한다. 건축물대장에는 나오지 않지만 불법 쪼개기가 이뤄졌을 수도 있어 미리 확인할 필요가 있다.

이창동 지지옥션 선임연구원은 “최근 낙찰가율이 높아진 만큼 실제 수익률과 주변 임대수요를 따져 보고 응찰해야 한다”고 말했다.

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