전세대란 뒤의 더 큰 폭발

[송희영 칼럼] 전세대란 뒤의 더 큰 폭발

• 입력 : 2011.02.11 22:19

▲ 송희영 논설주간

부동산값 오르지 않고 저금리 때문 월세 늘어 전세난 쉽게 안 사라져
640만 세입자 가구의 아우성이 내년 총·대선서 어떻게 표출될지 주목돼

현재 진행 중인 전세대란은 부동산시장 전체의 움직임 속에서 살펴봐야 한다. 가련한 세입자 처지만 생각하면 큰 흐름을 놓치기 쉽다.

지난 10여년 동안 부동산 쪽에서 큰 시장은 서지 않았다. 서울 아파트 값이 오르고 일부 재개발지역 땅값이 폭등했지만 전반적인 흐름은 그저 그런 상태가 지속됐다. 1970~80년대처럼 불꽃 튀는 축제는 없었다. 미니 신도시, 기업도시, 혁신도시에서 쓰라린 실패가 거듭됐다. 부동산 대출을 늘리던 저축은행들은 엉망이 되고 말았다. 대형 개발을 약속했던 지방정부들도 전임 시장의 공약을 속속 부도 처리하고 있다.

전세대란은 이명박 정부만의 현상이 아니다. 김대중·노무현 정부 때도 발생했다. 외환위기 이래 임대아파트를 늘리고 전세 대출금을 확대하는 대책이 수차례 발표됐지만 헛일이었다. 공급을 늘리면 잠잠해졌다가 다시 떠올랐다.

이러는 이유는 부동산값은 오르지 않고, 저금리시대가 이어지고 있기 때문이다. 집주인 입장에서 전세는 매력 있는 투자처가 아니다. 고금리 시절에는 보증금을 받아 은행에 넣어놓기만 해도 뿌듯한 이자 수입이 손에 잡혔다. 전세를 끼고 대출을 받아 아파트 한 채 사둘라치면 몇 년 후 값이 올라 집 한 채가 쉽게 굴러떨어졌다.

요즘에는 은행 이자보다 월세(月貰) 수입이 실속 있다. 전세보증금 1억원을 정기예금에 넣어두면 수입이 월 30여만원 이하지만 같은 집을 월세로 내놓으면 대충 50만원 이상 120만원까지 확보한다. 몇 곱 남는 돈 굴리기를 팽개치고 굳이 전세로 내놓을 주인은 드물다. 이것이 전세난이 쉽사리 사라질 리 없는 이유다.

전세방식의 부동산 거래는 인플레시대의 산물(産物)이다. 부동산·이자율이 고공(高空) 행진할 때는 목돈을 챙겨두었다가 신속하게 투자처를 옮기는 것이 수익을 최대화하는 길이었다. 그래서 상당수 전문가들은 지금처럼 저금리와 부동산 투자 수익이 낮은 국면이 지속되면 머지않아 전세가 한국 땅에서 사라질 것이라고 예측한다.

그렇다면 우리는 전세대란 뒤에 닥쳐올 일을 생각해야 한다. 우선 부동산값의 폭락 또는 폭등 가능성을 염두에 둬야 한다. 어느 쪽으로 튈지는 알 수 없지만 전세 거래의 쇠퇴가 부동산시장 전체를 뒤흔들 것이다.

2008년 금융위기 이후 주가는 폭등했으나 부동산값은 미지근하다. 예전 같으면 주식과 부동산이 서로 경쟁하듯 상승해 버블을 조장했었다. 여태 그런 사이클이 나타나지 않는 이유가 무엇인지 분석해봐야 한다.

부동산시장의 큰 흐름이 상승한다면 별 걱정할 필요가 없다. 지금의 틀 속에서 투기를 다스리면 그만이다. 반대로 대세(大勢) 하락이라면 정부는 전·월세 대책에 머물지 말고 1가구 1주택 원칙 아래 만들어진 부동산 정책을 전면 손질해야 한다. 마찬가지로 투자자나 세입자들도 행동 변화를 하지 않으면 안 된다.

다가올 10년을 예측할 때는 지난 10여년의 부동산 시세 외에 고령화 현상을 감안해야 한다. 젊은 계층이 투자액 중 70~80%를 부동산에 넣었던 기존 계층과 다르다는 점도 계산에 넣어야 한다. 이들은 부동산보다 펀드·주식 같은 금융 자산을 더 좋아한다. 어쨌거나 잦은 전세대란은 화산재를 연달아 내뿜는 활화산처럼 부동산시장 전체에 대형 폭발을 예고하고 있다.

전세대란이 몰고 올 가장 예민한 파장은 빈익빈(貧益貧) 현상이다. 현재의 전세 거래는 전세를 낀 월세나 전액 월세 계약으로 전환되는 와중에 있다. 월세 계약은 매달 현찰을 지급해야 하므로 세입자에게는 큰 고통이 된다. 575만명으로 추산되는 비정규직 근로자의 평균 임금은 123만원 선이다. 이들이 원룸 월세로 매월 60만원씩 내면 소득 중 절반을 주거비로 지출하는 생계비 압박을 받게 된다. 이런 부담을 덜려면 동거인을 늘려야 한다.

중국 북경에는 원룸 안에 2층·3층짜리 침대를 놓고 7~8명이 집단 거주하는 빈민촌이 적지 않다. 이곳은 달동네·옥탑방이라는 표현마저 사치스럽다. 그들은 개미집·벌집이라고 부른다. 우리 대학가에도 치솟는 전·월세비를 나누려고 동거할 '친구 개미' '친구 벌'을 부르는 인터넷시장이 열렸다.

입을 것(衣), 먹을 것(食)과 함께 편안한 쉴 곳(住)을 찾는 것은 인간의 원초적인 욕구다. 요즘 곡물 파동으로 먹을 것이, 전세난으로 쉴 곳이 불안해졌다. 불안해진 만큼 640여만 세입자 가구의 아우성은 거칠어질 것이다. '가진 자'를 향해 뭔가 행동하지 않으면 안 된다는 분노가 내년 총선·대선에서 어떤 정치적 대폭발을 유발할지 주목된다.