[스크랩] 임대차 상식의 오해와 진실

계약기간

• 최소임차기간 - 주택 2년, 상가 사무실 1년
• 최소임차기간 보다 짧은 계약기간은 임차인이 유리한 쪽을 선택할 수 있게 함.
• 예를들어 오피스텔을 6개월 계약 했다고 하더라도 임차인이 마음을 바꿔 1년 요구할 수 있음. 최소 임차기간은 요구를 할 수 있다는 말
• 단, 상가의 경우 환산 보증금이 일정액 넘어가면 최소임차기간은 적용되지 않음
• 만약 2년을 계약했다 하더라도 1년만 지나면 나갈 수 있지 않나?
• 그렇지 않다. 계약기간을 최소 임차기간 이상을 정했다면 그걸 지켜야 한다.

묵시의 갱신 = 자동연장

• 만기 전 6개월에서 1개월 사이에 임차인과 임대인 양쪽 모두 말 없이 지나간 경우 계약이 자동으로 연장된다고 보는것.
• 기존 계약기간과는 상관없이 최소 임차기간만큼 연장된다. 즉 주택2년 상가1년. 단, 상가인 경우 영세 상인인 경우만 해당.
• 자동연장과 재계약의 차이점은 중도해지권에 있다. 묵시의 갱신인 경우는 임차인에게 중도해지권이 있어서 통지후 3개월 후에 나갈 수 있다.
• 결국 임차인의 입장에서는 자동연장이 유리하고, 임대인의 입장에서는 재계약이 유리하다.

환산보증금

• 영세상인을 구분하기 위한 기준이다. 부가세도 포함된다.
• 서울 : 2억 6천만원
• 수도권 중 과밀 억제권역 : 2억 1천만원
• 광역시 : 1억 6천만원
• 그 밖 : 1억 5천만원

월세의 연체

• 2개월 이상 연체한 상태이면 임대인이 해지를 요구할 수 있다. 2개월 연체금액은 연속으로 연체하든 그렇지 않든 합계 연체액이 2개월 분에 해당하는걸 뜻함.
• 3개월 이상 연체한 사실이 있으면(밀린 월세를 냈다고 하더라도) 임차인이 갱신 요구를 할 수 없음. 갱신 요구란 영세한 상가임차인에게 5년의 임차기간을 요구할 수 있는 권리를 말함.
• Q. 만약 2달 이상 연체한 상태에서 임대인이 계약 해지를 통보했고 임차인이 밀린 월세를 갚았다. 이 경우는 자동 취소되는가?
• A. 그렇지 않다. 해지를 할 것인지 말 것인지는 임대인에게 달렸다.
• Q. 만기가 지났는데 보증금 안 빼준다면 월세를 안내도 될까?
• A. 사용을 하고 있다면 내야한다.

주택 임대료 인상한도

• 주택의 임대로 인상한도는 5%이지만 재계약에는 적용이 안됨.
• 즉 임대인이 마음대로 올릴 수 있다는 이야기다. 위에서 이야기 하는 것은 계약기간 중에 올릴 때에만 적용이 된다.
• 그렇면 인상한도라는 것이 왜 필요한가? 재계약 할때는 완전히 주인 마음 아닌가?
• 애석하지만 그렇다. 인상한도 라는 것은 계약기간중 전세금추세가 많이 뛰었다해도 집주인이 5% 한도내에서 인상을 할 수 있게 함이다. 계약기간중에 임대료 인상은 가능하다.

수리비

• 민법에서는 일반적으로 임대인에게 수리 의무를 주고 있지만 예외적으로 등기부에 전세권을 설정한 경우에는 임차인에게 수리의무를 주고 있음. 즉 등기부에 전세권 설정을 하여 사용할 경우에는 사용자가 수리비를 부담해야 한다.

전세권과 확정일자의 차이

• 전세권이 설정되어 있다면 임차인이 별다른 절차 없이 바로 경매 신청이 가능하다.
• 확정일자만 받아 놓으면 경매가 진행되면 보증금을 받아 올수는 있지만 본인이 바로 경매 신청은 할 수 없다. 경매 신청을 하려면 보증금 반환청구 소송을 한 다음 해야한다.
• 전세권은 연장을 하지 않아도 묵시의 갱신이 되면 자동으로 갱신이 된다.

계약 만료전 빼 나갈 경우

• Q. 빼나갈 때 임대인이 임대료를 올려서 받으면 어떻하나? 그 조건에는 들어올 사람이 없는데..
• A. 새로운 계약이기 때문에 임대인의 마음대로 조건을 걸 수 있다.
• 중도에 나갈 경우 중개수수료는 누가 내야 하나?
• 묵시의 갱신인 경우 - 임대인이 부담한다.
• 계약기간 전에 나갈 경우 - 사전에 누가 부담할지 정한다. 정함이 없다면 임대인이 낸다.

계약서는 꼭 있어야 하나?

• Q. 임대차계약서 원본을 꼭 돌려주어야 보증금을 받을 수 있나?
• A. 그렇지 않다.
• 임대인의 입장에서 받으려고 하는 것은 보증금을 내주었는데 또 다시 다른 누군가가 임대차 계약서를 가지고 와서 보증금을 빼달라고 할까봐 미연에 방지 하는 것이다.
• 즉 임차인이 임대차 계약서를 가지고 돈을 빌리고는 잃어버렸다고 하고는 보증금을 받아가는 경우가 생길 수 있는데, 이 경우 임대인은 빌린 돈에 대해서 갚아야 할 의무가 없다. 왜냐하면 담보 제공 사실을 임차인이 임대인에게 알려 주어야만 효력이 발생하기 때문임.
• Q. 임차인이 신불자인데 계약서 원본 잃어버렸음. 그냥 보증금 주면 됨?
• 영수증만 받아두어도 괜찮다. 더 확실하게는 다음과 같이 각서를 쓰면 더 좋다.
• ‘임대차계약서 원본을 분실하여 발생하는 모든 문제는 임차인이 책임진다.’

대리계약과 인감증명

• 소유자의 위임장, 인감증명만으로는 불충분.
• 인감증명은 본인이 발급한게 맞는지 확인한다(인감증명서 상단 우측에 명시)
• 만약 대리발급이라면 반드시 본인과 통화를 하여 확인을 해야 한다.
• 소유자 본인과 통화 + 소유자 계좌로 송금을 하여 확실하게 한다.
• 대리계약시 인감도장은 가지고 오지 않아도 된다. 사실은 귀중한 인감도장을 맡기지 않기 위해서 인감증명서 제도가 있는 것임
• 대리인은 대리인의 도장(인감도장 아니고 막도장이어도 됨)을 대리인 이름 옆에 날인하면 된다.
• 그리고 소유자의 이름 옆에 소유자의 도장은 안찍어도 된다.(대리인의 도장이 있기 때문에) 그런데 보통 같이 찍는 경우를 많이 보게 된다.

계약금

• 가계약금이라는 것은 없다.
• 가계약금이라고 생각해서 돌려받을 수 있다고 생각하면 오산.
• 계약금을 줄 때 계약이 안되면 돌려받는 다는 약조를 해야한다.

상가 임차인은 6개월 계약해도 5년 눌러 앉을 수 있다?

• 맞다. 1년 연장후에 갱신요구를 하여 5년까지 있을 수 있다.

월세 미루는 임차인에게 이자를 요구하 수 있나?

• 있다. 하지만 일반적으로는 보증금에서 공제하다가 길어지면 내보내는게 일반적인 관행
• 임대료를 연체하는 임차인에게 계약해지 통보를 하면 그때 부터는 월세 청구를 못하나?
• 임차인이 비워줄 때까지는 임대료를 청구할 수 있다.
• 엄밀히 말하면 부당이득 또는 손해배상에 대한 청구가 된다.

임차인이 5개월동안 집에 안들어온다. 문 따고 들어가면 안되나?

• 안된다. 다음의 절차를 따라 명도 소송을 해야 한다.
• 2개월 이상 연체하면 임차인에게 내용증명으로 계약 해지 통지를 보낸다. 임차인이 없거나 받지 않아 반송되더라도 반송된 우편물을 그대로 보관한다.
• 법원에 건물명도소송을 낸다. 이 때 임차인의 현재 주소를 알 수 없으면 공시송달방법으로 한다. 임차인의 주민등록상 최종 주소지를 확인하여 불거주 확인증을 법원에 제출한다. 법원 게시판에 2주간 게시되면 임차인에게 송달된 것으로 본다.
• 건물명도 허가가 나면 판결문 가지고 집행관에게 명도 집행을 의뢰한다.
• ‘2개월 이상 연체시 강제 명도에 동의' 특약을 넣으면 어떤가?
• 그래도 명도소송을 내어서 처리해야 한다.

현 임차인에게 집 구하라고 계약금을 주어야 하는가?

• 주는게 관행이다.
• 예를들어 전세 8천 세입자에게 보증금 인상을 요구하였으나 방을 빼겠다고 한 경우. 새로운 전세 세입자를 구하고 계약금을 받았다. 이럴 때 기존 세입자에게 계약금의 일부를 주는게 좋다. 왜냐하면 만약 기존 세입자가 계약일날 맞춰서 방을 빼지 않게 된다면 난감해진다. 그러므로 새로운 세입자의 계약금의 일부를 기존 세입자에게 영수증을 받고 주는게 좋다. 영수증은 방을 빼는 조건으로 준다고 명시하면 된다.

전세금을 임차인 마음대로 양도 해도 되나?

• 된다. 임차권양도는 안되지만 임차보증금 양도는 가능하다.
• 즉 사는 사람이 바뀌면 안되지만 전세금은 다른 사람에게 줄 수 있다.

재계약을 할 때 굳이 중개사무소에 가야하나?

• 굳이 안가도 된다. 계약만기 1개월 이전에 서로 합의사항이 있다면 계약서의 여백에다가 다음과 같이 적고 이렇게 쓰면 된다.
• 계약기간 xx 년 xx 월  xx  일까지로 연장함
• 옆에 날짜 적고 각자 서명 혹은 도장을 찍으면 됨.

월세의 부가세는 누가 부담해야 하나?

• 별도 명시가 없으면 임대인이 부담해야 한다.

상가의 임차기간이 5년 보장된다는데 언제부터 5년인가?

• 처음 입점한 날부터
• 어차피 5년 보장되니 계약서상 기간은 의미가 없다?
• 계약기간마다 재계약이 되는거고 임대인은 임차보증금을 올릴 수 있게 된다.
• 가령 계약기간을 1년으로 하게 되면 5년 동안에 4번의 보증금 인상 기회를 가지게 된다.
• 만약 임대인의 요구대로 올려주지 않으면?
• 점포를 빼야 한다.
• 인상한도는?
• 재계약시 이전 금액에서 9% 까지 올릴 수 있다. 이때 보증금과 월세 각각 9%를 올릴 수 있다.
• 새로운 계약이라면 인상한도라는 것 자체가 없다. 임대인 마음이다.

원상복구 조항

• 계약서에 조항을 명시하였다면 임차인은 목적불에 지출한 각종 유익비의 상환청구를 포기하는 것으로 간주한다.
• 만약 조항이 없다면 임차인은 유익비 청구를 할 수 있다. 유익비란 건물의 가치를 높여주는 것에 대한 지출을 의미한다.
• 상가 계약만료시 반드시 폐업신고서를 받아 놔야 한다.

권리금을 주고 받을 때에는 계약서 쓰나?

• 당연히 써야 한다.
• 권리금계약과 임대차계약중 어느 것을 먼저 해야 하나?
• 관행상 권리금계약이 먼저이다.

출처 : 우리삶경영연구소

글쓴이 : 기적처럼 원글보기

메모 :