30평대 초소형 땅으로 월 520만원 버는 M씨

입력 : 2014.01.27 05

 

M씨는 몇 년 전, 주변에 재건축이 진행되고 있던 서울 서초구 방배동의 작은 필지를 아내 명의로 매입했다. 상대적으로 땅값이 저렴했기 때문에 지가 상승을 고려한 결정이었다.

하지만 부동산 시장 침체가 지속되면서 토지매입 후 몇 년이 지나도 지가는 생각만큼 오르지 않았다. 재건축으로 지정됐던 지구마저 풀리자 M씨 부부의 고민이 시작됐다. 결국 토지를 매각하는 것보다는 수익형 부동산으로 임대사업을 하는 쪽으로 M씨 부부는 방향을 틀었다.

건축 전 풍경(위)과 건축 후 외관 전경(아래)

39평 초소형 자투리땅에 수익형부동산 가능할까?

도시형생활주택을 짓기 위해서는 적어도 198㎡(60py) 이상의 토지가 필요한데 M씨의 토지는 132㎡(40py)에 불과한 작은 땅이었다. 도시형생활주택으로 임대사업을 하기에는 대지가 너무 작았다.

우선 M씨의 여건에 맞는 임대사업을 하기 위해서 어떠한 용도로 건축할지 결정하는 것이 필요했다. 임대사업의 종류 중 원룸형 도시형생활주택, 다가구 주택, 고시원에 대한 각각의 장단점을 분석해보기로 했다.

　

임대수익률만 본다면 고시원이 유리하지만, 불법적인 요소가 있다. M씨 부부는 불법적 요소가 있는 고시원을 먼저 제외하고, 다가구 주택과 도시형생활주택 중에서 결정하기로 했다.

대지 안의 공지가 도시형생활주택은 1m, 다가구 주택은 50cm 이기 때문에 초소형 대지 특성상 다가구 주택으로 짓는 것이 유리한 상황이었다. 결국 M씨는 다가구 주택으로 용도를 결정하여 임대사업을 하기로 결정했다.

4층 세대는 중층구조로 공간 활용도를 높인 것이 특징이다.

초소형 필지의 작은 규모는 두 가지 대비되는 톤의 화강석으로 외부 마감재를 선택하여 자연스럽게 돌출되거나 후퇴돼 보이도록 볼륨감을 최대한 부각시킨 디자인으로 보완하기로 했다.

중층구조도 마련해 세입자 선택의 폭 넓혀

‘마이바움 방배’는 1층 필로티 공간에는 주차장이, 2~4층에는 전용면적 23~36㎡(7~11py)인 7가구가 계획된 다가구 주택으로 재탄생했다. 방배동 일대는 16㎡ 이하 초소형 주택보다 공간적으로 여유 있는 집을 찾는 세입자가 많기 때문에 25㎡ 안팎으로 세대 공간을 계획하고, 차량을 가진 세입자가 많아 주차장도 넉넉하게 마련했다.

다가구 주택은 주차장을 제외하고 3개의 층만을 주거용으로 사용할 수 있기 때문에 5층으로 설계할 수 없다는 점을 감안해 4층을 중층으로 구성했다. 4층에 다락 공간을 배치해 실내 계단으로 오르내릴 수 있도록 한 것이다.

4층 세대 테라스 공간의 모습

중층구조는 공간이 층으로 분리돼 투 룸처럼 별도의 공간으로 이용할 수 있다는 장점이 있고, 테라스 공간도 독립적으로 활용할 수 있다. 2~3층의 다른 세대와는 다른 가치를 부여해 차별화된 공간으로 세입자 선택의 폭을 넓힌 것이다.

만약 4층을 중층으로 계획하지 않았다면, 보증금 1000만원에 월 임대료 80만 원 정도가 책정됐을 것이다. 하지만 공간 활용도가 높은 ‘중층구조’를 계획하고, 테라스를 전용화함으로써 보증금 2000만원에 월 임대료 100만원을 책정할 수 있었다. 나머지 2~3층의 6세대 임대료는 보증금 1000만원에 월 70만원으로 책정하여 M씨 부부는 7세대의 임대료인 총 520만원을 매월 확보할 수 있게 됐다.