"매물 뜨면 즉시 팔려"…부동산 한파에도 '강여목마' 집값 올랐다

 

 

 

 

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"매물 뜨면 즉시 팔려"…부동산 한파에도 '강여목마' 집값 올랐다 - 머니투데이

 

 

한파 닥친 주택시장, 뜨거운 '강·여·목·마'①

 

주택시장에 한파가 닥쳤다. 매매 거래는 줄어들고 미분양 아파트들은 늘어난다. 남은 수요 열기는 서울에서도 강남권과 목동, 마포, 여의도 등 특정 지역으로 모두 쏠렸다. 수도권과 비수도권 양극화를 넘어 '강·여·목·마'와 이를 뺀 다른 지역으로 나뉜 초양극화가 시작됐다.

 

 

 

서울 부동산 시장이 극심한 양극화를 보이고 있다. 전국적인 부동산 침체 속에서도 서울 내 특정 지역 집값은 역대 최고가에 거래되는 현상이 벌어지고 있다. 부동산 시장 불확실성이 커지면서 '똘똘한 한 채' 전략이 강해졌다. 그 결과 오르는 곳, '강여목마'(강남, 여의도, 목동, 마용성)만 오르는 현상이 나타난다. 17일 KB부동산 데이터허브에 따르면 올해 1월 기준 서울 전체 매매가격지수는 2024년 1월 대비 3.11% 상승했다. 강남구(7.58%), 송파구(7.11%), 서초구(6.27%) 등 '강남 3구' 상승률이 가장 높았다. 성동구(7.1%)와 강동구(6.49%), 마포구(5.65%), 광진구(5.05%) 등 강남 접근성이 좋은 곳들이 많이 오른 곳으로 나타났다. 반면 금천구(-2.22%), 도봉구(-1.58%), 노원구(-1.44%), 중랑구(-1.27%), 강북구(-1.26%) 등 서울 외곽 지역은 하락을 면치 못했다. 국내 부동산 시장이 과열됐던 2022년 1월과 비교하면 서울에서 매매가격지수가 오른 구는 단 4개에 불과하다. 강남구가 4.58% 올랐고, 용산구가 3.71% 올랐다. 서초구(2.15%)와 송파구(0.07%)도 전고점을 회복한 것으로 나타났다. 실제로 이 지역에선 연일 신고가 사례가 나오고 있다.   모두의 꿈, 강남…'강남불패' 신화 현재진행형   강남은 여전히 서울 부동산 최정점에 있다. 강남권 아파트는 매물로 나오는 즉시 팔려나간다. 연일 신고가가 나온다. 서울 강남구 대치동 '은마' 아파트 전용면적 84㎡는 지난달 30억4000만원에 거래됐다. 거래가격이 30억원을 넘긴 건 이번이 처음. 신고가 기록이다. 지난해 7월 26억원대에 거래됐는데, 반년만에 약 4억원 올랐다. 강남은 학군, 교통, 생활 인프라 등 주거의 모든 요소에서 국내 최상급 조건을 갖췄다. 대내외 정치·경제 환경이 불안해질수록 '안전자산' 수요가 커진다. 현재 강남 부동산은 '안전자산'으로 여겨진다. 더구나 다주택자에 대한 각종 규제로 '똘똘한 한 채'를 찾는 수요가 커지며 현금부자들이 강남으로 몰리고 있다. 서울시가 최근 잠실, 삼성동, 대치동, 청담동 등 강남권 부동산 발목을 잡았던 토지거래허가지역 지정을 해제한 것도 향후 상승 요인으로 작용할 것으로 보인다. '대한민국 금융허브' 여의도, 한강변 초고층 스카이라인 기대감   영등포구 여의도는 50년 넘은 노후 아파트들이 본격적인 재건축을 추진하면서 다시 주목받고 있다. 금융 중심지 입지와 한강변 희소성이 결합되면서 재건축 단지들의 가치가 높아지고 있다. 서울시는 최근 여의도 시범아파트 단지를 최고 65층, 2473가구로 재건축하는 내용을 고시했다. 1971년 준공된 여의도 시범아파트는 국내 최초 단지형 고층 아파트다. 이밖에도 재건축을 준비중인 노후 아파트들이 많은데, 재건축이 완료되면 여의도는 새로운 도시로 탈바꿈하게 된다. 여의도는 재건축이 본격적으로 진행되면 강남 못지않은 고급 주거지로 변모할 가능성이 높다. 특히 63빌딩을 중심으로 스카이라인이 재편되면서 주거 선호도가 더욱 높아질 전망이다.   '전통의 학군지' 목동…재건축으로 다시 태어난다   양천구 '목동10단지' 전용면적 106㎡는 최근 21억5000만원에 거래됐다. 직전 최고가 19억7500만원보다 1억7500만원 높은 가격. '목동9단지'도 전용 71㎡가 최근 17억5000만원에 거래됐다. 목동은 서울 최고의 학군 지역으로 꼽힌다. 그만큼 수요가 많다는 의미다. 토지거래허가구역 해제를 앞두고 연일 신고가 사례가 속출하는 이유다. 재건축을 앞둔 구축 단지들이 많아 투자자들의 관심이 크다. 목동 재건축 단지 정비계획안이 차례로 공개되고 있다. 양천구청은 목동신시가지 14개 단지 중 10개 단지(4·5·6·7·8·9·10·12·13·14단지)의 정비계획안을 최근 공시했다. 모두 최고 40층 이상 단지로 추진된다. 남은 1·2·3·11단지도 올해 중 주민공람을 진행할 계획이다. 현재 2만6600가구 규모인 목동 신시가지 단지는 재건축이 완료되면 5만가구 이상 규모의 미니신도시로 다시 태어난다.   '사통팔달', 신흥강자' 마용성   마포·용산·성동구를 묶어 부르는 '마용성'은 이제 고유명사가 됐다. 지리적으로 서울 중심에 있는데 그치지 않고 사통팔달 교통망을 갖췄다. 직주근접 편의성이 부각되면서 수요층이 두터워졌다. 특히 용산은 대통령실 이전 이후 개발 기대감이 커지면서 고급 주거지로서의 입지를 다지고 있다. 서울 마포구 염리동 '마포프레스티지자이' 전용 84㎡는 지난달 23억1500만원에 신고가 거래됐다. 같은 달 23억원에 거래된 사례도 나왔다. 2021년 말 준공된 1694세대 규모 신축 단지인 이곳은 지난해 6월 19억원 안팎에 거래됐다. 이곳 역시 반년만에 약 4억원 올랐다. 성동구 행당동 '서울숲리버뷰자이' 전용 84㎡도 최근 20억6000만원에 거래되며 신고가를 기록했다. 마용성도 '신축 국평' 20억원대가 기본이 됐다. 손을 뻗어도 잡지 못할만큼 치솟는 강남 부동산 대신 마용성의 '가성비'가 주목받은 결과다. 최근 서울 부동산 가격 흐름은 3~4년 전 서울 부동산이 과열양상을 보이던 때와 다르다. 당시에는 강남권에서 마용성, 외곽지역 순으로 상승세가 확산됐지만, 현재는 시장이 양분돼 오르는 곳만 오른다. 외곽지역에선 하락세가 지속되고 있다. 초양극화 현상은 장기적으로 지속될 가능성이 높다. 업계 관계자는 "불확실성이 커질수록 투자자들은 입지가 확실한 지역을 선호한다"며 "당분간 '강여목마' 지역의 강세는 지속될 것"이라고 말했다.