매달 50만원씩 내 통장에?…해외 리츠 '눈길'

입력 : 2017.10.28 09:00

# 주식 투자자였던 오상원(52)씨는 노후 준비를 위해 안정적인 투자처를 찾게 됐다. 오씨는 최근 월세를 받는 효과를 볼 수 있다는 캐나다 리츠에 대해 알게 됐고, 지난 9월 연 8% 정도의 평균 수익률을 기록한 캐나다 리츠에 1억원을 투자했다. 한 달여가 지난 뒤 그의 통장에는 50만원 정도의 배당금이 들어왔다.

길어지는 저금리 시대와 대외적 불확실성 불안한 상승세를 이어가고 있는 주식 시장, 부동산 규제까지 강화되는 상황에서 안정적인 대체투자처를 찾는 투자자들이 해외 부동산 리츠에 눈길을 돌리고 있다. 특히 캐나다와 싱가포르 리츠는 매달 연 6~8% 수준의 안정적인 수익률을 기록하고 있어 이목을 끈다.

◆ 부동산 리츠 ‘안정적 수익률·환차익’ 기대에 성장

부동산, 사모펀드, 원자재, 선박∙항공 등 대체투자시장이 확대되면서 따라 다양한 상품들이 개발되고 있는 가운데 부동산 간접투자상품인 리츠(REITs)가 투자자들의 관심을 모으고 있다. 리츠는 소액투자자들로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 대출에 투자해 임대수익과 매각을 통한 차익 등을 배당하는 상품으로, ‘부동산투자신탁’ 또는 ‘부동산 뮤추얼펀드’라고도 한다.

리츠는 주로 부동산 개발사업, 임대, 주택저당채권 등에 투자하며 대체로 만기가 3년 이상이다. 설립형태에 따라 회사형과 신탁형으로 구분하는데 회사형만 증권시장에 상장해 주식처럼 매매가 가능하다.

리츠의 가장 큰 장점은 소액으로 부동산에 투자할 수 있고 증권시장에 상장되어 있어 매매가 자유롭다는 점이다. 또 부동산이라는 실물자산에 투자하기 때문에 상대적으로 안정적인 가격흐름을 보인다.

아울러 가치상승에 따른 자본이익과 자산운용에 따른 배당이익을 동시에 추구할 수 있다. 상장리츠의 기초자산, 배당기록, 차입 수준, 부채만기 등을 바탕으로, 투자된 부동산의 운영환경을 충분히 검토할 수 있으며 이를 기반으로 분산투자를 통해 안정적인 수익을 창출 할 수 있다.

최근에는 해외 리츠에 대한 관심이 높아지고 있다. 글로벌 리츠시장은 1조6000억달러(약 1800조원) 규모 정도다. 해외 상장 리츠에 투자하는 방법은 해외 주식을 매매하는 방법과 같다. 캐나다 상장 리츠를 사고 싶다면 캐나다 주식을 살 수 있는 증권사 종합매매 계좌를 통해 매수하면 된다.

다만, 각국의 경제상황에 따른 기준금리 변동과 정책 규제 리스크에 노출돼 있고 환율 변동을 고려해야 한다는 점은 유의해야할 점으로 꼽힌다. 금리 상승은 리츠의 조달 비용을 높이기 때문에 수익성을 약화시킬 수 있다.

김훈길 하나금융투자 연구원은 “리츠는 대표적인 레버리지(차입) 상품으로, 지난 몇년 간 저금리의 유동성 효과에 크게 의존해 상승해왔다”며 “이에 따라 금리 상승은 리츠 시장에 부담으로 작용하게 될 수 있다”고 말했다.

다만, 김연수 NH투자증권 해외상품부 대리는 “경기회복이 동반된 점진적 금리상승은 오히려 리츠에 긍정적”이라며 “당분간 심리적인 타격이 있을 수 있겠지만, 장기적으로는 금리 상승분이 임대료 인상으로 이어져 수익성을 회복할 수 있고, 경기가 살아나는 만큼 공실률도 줄어들게 될 것”이라고 설명했다.

그는 이어 “또 전 세계적으로 가계부채가 큰 문제인 만큼 금리상승 시기 부동산 시장에서도 가장 문제되는 것은 주거용 부동산”이라며 “그러나 리츠는 상업용 부동산을 위주로 한 상품이기 때문에 부담이 덜하다”고 덧붙였다.

◆ 캐나다·싱가포르 리츠 6~8% 안정적 수익률…‘월세’ 받는 효과

현재 주목받는 해외 리츠 시장은 캐나다와 싱가포르다. 캐나다 리츠는 분배금을 매달 주식 계좌로 지급하기 때문에 월세를 받는 효과를 볼 수 있다. 또 투자시 캐나다 달러를 사용하기 때문에 환차익도 노릴 수 있다.

캐나다 리츠는 현재 39개 종목이 상장돼 있으며 시가총액은 60조원 수준이다. 다른 해외주식과 마찬가지로 배당소득세(15%)가 공제된다. 주가 상승에 따른 차익에 대해서는 250만원 초과분에 대해 양도 소득세(22%)가 적용되며 종합과세에는 포함되지 않는다.

▲ 캐나다 아티스 리츠에서 보유한 건물들/블룸버그, 아티스 리츠 제공

주목할 만한 캐나다 리츠로는 AX-U(아티스 리츠·Artis REIT)와 CUF-UAX-U(Cominar REIT)가 있다. AX-U(Artis REIT)는 대형 오피스 등 263개 건물을 보유했고, 임차인의 약 60%가 정부기관이다. CUF-UAX-U(코미나르 리츠·Cominar REIT)는 캐나다 퀘벡주를 중심으로 한 종합 리츠로, 총 529개의 오피스 빌딩, 상업 시설, 산업 시설을 보유하고 있다. 지난 10월 20일 기준 AX-U의 12개월 평균 배당수익률은 7.76%, CUF-UAX-U은 8.11%를 기록했다.

싱가포르는 자본주의 국가이지만 국토의 약 80% 이상을 정부가 소유하고 있다. 현재 싱가포르 리츠 규모는 853억싱가포르달러(약 70조원) 규모이며, 싱가포르 거래소 시가총액의 약 15%를 점유하고 있다. 김형근 NH투자증권 연구원은 “싱가포르 리츠 시장은 국가적인 활성화 정책에 힘입어 최근 10년 동안 연평균 약 10.8% 성장해 글로벌 상장 리츠 시장 4위 규모까지 성장했다”고 말했다.

▲ 리포 몰 인도네시아 리데일 트러스트에서 보유한 건물들/리포 몰 인도네시아 리데일 트러스트 제공

싱가포르 리츠는 2004년 1월 이후부터 상장 리츠회사가 이익의 90% 이상을 배당할 경우 내외국인 상관없이 법인세가 면제된다. 외국인과 기관에 대한 배당소득세율은 10%다. 단, 캐나다와 달리 배당금은 분기별로 배당된다.

주목할 만한 상품으로는 LMRT SP(리포 몰 인도네시아 리데일 트러스트·Lippo mall Indonesia Retail Trust)와 MINT SP(메이플트리 인더스트리얼 트러스트·Mapletree Industrial REIT)가 꼽혔다. LMRT SP는 자카르타를 중심으로 인도네시아에 27개의 쇼핑센터를 보유하고 있으며, 인도네시아 대표 부동산 업체인 리포(Lippo)가 운영한다. 지난 20일 기준 12개월 평균 배당수익률은 8.09%로 집계됐다.

MINT SP를 운영하는 메이플트리는 싱가포르 국부펀드인 테마섹(Temasek)의 자회사다. 2000개 이상의 입주사 중 상위 10개 입주사 비중이 전체의 21.1%를 차지한다. 지난 2010년 상장 이후 배당금이 꾸준히 증가해 7년간 배당수익률 68.8%, 주가상승률 98.4%를 기록했다. 최근 12개월 평균 배당수익률은 6.03%다.

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