집값, 계속 오를까? 아니면 2008년 경제위기때 처럼 폭락할까?

집값이 계속 치솟아 역대 최고점이었던 2007년 가격을 넘는 곳까지 나오면서, 이런 추세가 지속될 지, 아니면 당시처럼 고점 후 대세 하락 국면을 맞게 될 지 주목되고 있다.

부동산 시세조사업체 부동산114는 22일 수도권의 시·구별 평(3.3㎡)당 가격을 분석한 결과 서울·경기·인천 61개 시·구 가운데 16곳의 시세가 역대 최고가를 기록했다고 밝혔다. 지난 2007~2008년의 고점 수준까지 오른 곳이 전체의 27%에 이른다는 것이다. 또 나머지 44곳 역시 현재 평당 가격이 역대 최고가의 90%를 넘어선 것으로 나타났다.

서울 강북 뉴타운./조선DB

서울·수도권 아파트 가격은 글로벌 금융위기 직전인 지난 2007~2008년 최고점을 찍었었다. 하지만 이후 미국발 금융 위기로 급락을 시작했고 상당기간 하락세를 벗어나지 못하다가 지난해 들어 다시 반등 모드로 돌아섰다. 하지만 올해에는 전셋값 급등 여파로 매매가 역시 급속도로 치솟으면서 어느새 이전의 최고점에 근접해버린 것이다.

부동산 114에 따르면, 서울의 경우 전체 25개 구 가운데 17개 구의 평당 현재 시세가 종전 최고가의 90%를 넘었다. 서울 강북구는 평당 1107만원으로 전고점(2008년, 1157만원)의 97% 수준까지 올랐다. 동작구도 평당 1501만원으로 직전 최고가인 2008년(1503만원)과 거의 유사한 수준이 됐다. 이에 따라 시장에서는 이를 악용한 건설사들의 고분양가 책정과, 아파트 청약시장 과열 같은 2007~2008년의 상황이 다시 반복되고 있다.

집값이 이렇듯 급등한 것은 국내에서 역대 최저 수준으로 금리가 낮게 유지되는데다 작년부터 정부가 대출 규제를 대폭 해제한 영향으로 분석된다. 시중 은행에서 불과 2% 후반대에 거액 대출을 받을 수 있는 상황이 되자, 이를 활용한 주택 구매가 크게 증가한 것이다. 여기에 전세난이 심각하게 가중되면서 새로 집을 마련하려는 수요자들도 빠른 속도로 늘어나고 있다.

문제는 이런 추세가 지속될 지 여부다. 지난 2007~2008년에도 집값은 천정 부지로 치솟다가, 미국 투자은행 파산에 따른 글로벌 금융 위기로 크게 급락했었다. 안 그래도 시장이 단기간의 가격 급등으로 불안정하던 상황에서, 외부의 충격 변수가 생기자 곧바로 크게 휘청거렸던 것이다.

청라지구 /조선DB

이와 관련 저금리 기조와 정부의 대출 규제 완화로 인해 상당 수준의 대출을 받아 내 집을 마련한 수요층이 많은 것도 잠재적 변수라는 평가다.

2008년 글로벌 금융 위기를 불러온 미국 투자은행들의 연쇄 파산 역시, 2000년대 중반 초저금리 속에서 미국 국민들이 금융회사들의 부추김 속에 앞다투어 빚을 내어 집을 구입한 영향에서 비롯됐기 때문이다. 게다가 우리 경제의 주축인 수출이 연일 하락세를 기록하는 등 국내 경기 상황도 좋지 않은 상태다.

다만 최근 미국이 금리를 일단 동결키로 한 데다, 세계 경제정책 당국이 경제 불황에 따른 피해 최소화를 위해 조심스런 태도로 경제를 운용할 것이란 전망이 많은 만큼 당분간은 이런 추세가 유지될 것이란 의견도 나오고 있다. 또 당분간 새로 나오는 주택 공급이 그리 많지 않다는 점을 들어, 집값이 크게 하락하지는 않을 것으로 보는 견해도 적지 않다.

전문가들은 향후 집값은 우선적으로 미국과 우리나라의 금리 동향에 달려있는 만큼, 이를 예의주시할 필요가 있다고 지적한다. 국내 경기 회복이나 근로자들의 임금 상승 같은 실질적으로 주택 구매 수요를 증가시킬 수 있는 요인이 생겨날 수 있을지도 시장의 주요 변수로 평가되고 있다.

[출처] 본 기사는 프리미엄조선에서 작성된 기사 입니다