지분소유(공유)의 허와 실

http://www.higaya.net/board02/totboard.php?code=read&num_1=82 [문의] 가획부동산으로부터 전원주택부지를 평당 10만원에 300평을 샀는데 대금 완납후 등기부 등본을 보니 1필지 3000평 농지의 1/10 지분소유(300평)로 되어 있습니다. 팔려고 하는데 어떤 문제점이 있을가요? [과천 이지선] [답변] 토지소유권은 대부분 단독소유로 되어 있어. 1필지에 대해 1명의 소유자인 것이 원칙이며 일반적입니다. 그러나 법은 현실적 필요에 의하여 2인 이상이 공동명의로 소유하는 것도 인정하고 있습니다. 이것을 민법상으로 공동소유라고 합니다. 우리 민법상 규정하고 있는 공동소유의 형태로는 공유(共有). 합유(合有)와 총유(總有)의 세가지가 있습니다. 이중 가장 많이 활용되고 있는 것이 공유입니다. 합유는 신탁재산과 같이 분할을 할 수 없는 것이고, 총유는 시골의 마을 종중산과 같이 마을사람들이 나무도 하고 물도 깃고 하는 그런 관습적인 형태입니다. 그러나 합유나 총유는 일반적인 경우 실제 그 예가 드물고 대부분 2인 이상의 소유는 공유로 되어 있습니다. 2인 이상의 공유는 법률상 당연히 발생하는 경우와 당사자간의 합의에 의해 공유가 되는 두가지가 있습니다. 상속의 경우는 당연히 공유형태가 발생합니다. 부친이 사망했을 때 여러명의 자식과 배우자가 상속재산을 분리하지 않는 한 상속자 전원의 공동소유로 할 수 밖에 없는 등 현실적인 필요성이 있기 때문입니다. 합의에 의한 경우는 부부가 공동으로 집을 구입한다든지. 동호인이 공동으로 대지를 구입하는 경우가 그 예입니다. 부부나 형제. 친척. 친구. 동호인 등 공유자간에 밀접한 관게가 있는 경우에는 공유라도 별 문제가 없을 수 있습니다. 필요시 서로 합의하에 그 토지를 분할하거나 경계를 정하여 나누어 사용하거나 또는 팔아서 매각대금을 분할하는 경우에는 별 문제가 없습니다. 오히려 부부간에는 세금을 절약할 수 있고, 동호인 간에는 좋은 땅을 싸게 살 수도 있는 잇점이 있습니다. 이러한 잇점으로 실제로 많이 활용하기도 합니다. 그러나 질문하신 경우와 같이 전혀 생면부지의 사람과 공유할 때에 그것도 여러명이 공유할 때에는 많은 문제점이 있어 결코 좋지가 않습니다. 다음에 하나 하나씩 구체적으로 설명히겠습니다. 첫째. 공유지분의 땅은 내가 내 마음대로 사용할 수가 없습니다. 땅을 사는 이유 중의 하나는 내 땅을 갖고 내가 어느 때 어느 목적으로든 마음대로 이용할 수 있다는 기대가 있습니다. 그러나 공유지분은 내 땅이라는 경계가 따로 없기 때문에 그 땅을 혼자서 전부는 물론 그 어느 일부도 내뜻대로 사용할 수 없습니다.  텃밭으로 사용할 수 없는 것은 물론 더더구나 집을 지을 수는 없는 것입니다. 땅 분양시 보여주는 소위 <가분할> 이라는 것은 단지를 조성할 때에 장차 그렇게 짤라서 준다는 설계도일 뿐이며. 실제로 토지분할 절차를 거쳐 단지내 도로를 내고 개별 분할등기를 하지 않는 한 법적으로는 아무런 의미가 없는 그저 청사진일 뿐입니다. 둘째. 공유지분 땅은 내 마음대로 팔 수 없습니다. 땅 전체는 당연히 내가 매매할 수 없습니다. 팔 수 있는 것은 내 지분이지만 문제점이 많은 것을 알고 있는 대다수의 사람들은 공유지분 땅을 쉽사리 구입하려 하지 않습니다. 따라서 팔고 싶어도 살 사람이 없어 결국 팔 수 없습니다. 세째. 경계를 정한 내 땅을 만들기 위해서는 다른 공유자(등기명의자) 전원을 상대로 토지분할청구소송(공유물분할의 소)를 제기하여야 합니다. 그러나 각자 좋은 위치의 땅을 차지하려고 하기 때문에 합의로 경계를 긋기 어렵고, 따라서 결국에는 땅 전체를 팔아서 그 대금을 분할할 수 밖에 없는 것이 현실입니다. 소송도 간단하지 않습니다. 소송비용도 그렇거니와 다른 공유자 중 이민을 간 자. 사망자. 주소불명자가 있을 경우 소송이 원만하게 진행되지 못할 것은 너무나 당연한 일입니다. 네쩨. 소송에 의해 설혹 판다고 하여도 제값을 받지 못할 것은 뻔한 일입니다. 다섯째. 공유자 중 어느 1인이 압류 등을 받았을 때에는 자기 지분을 담보제공 할 수 없는 것은 물론 자칫 땅 전체가 경매로 넘어 갑니다. 다만 이 때에는 원하지 않게 대상토지가 경매로 매각되지만 내 지분은 그대로 있게 되고 압류당한 공유자만 바뀌게 될 것입니다.  여섯째. 공유물의 경매와 관련하여 중요한 것이 하나 있읍니다. 경매종료 전까지 공유자는 경매중인 공유물에 대해 자기가 우선적으로 매수청할 수 있는 권리가 잇습니다.(공유자의 우선매수청구권) 이것은 공유자에게 불리항 것보다는 유리한 조항이지만. 반대로 공유지분을 경매로 매입하려는 사람에겐 기피대상이 되는 불리한 조건이 될 수 있습니다. 일곱째. 공유지분에 관하여는 근래 일부 상가 개발업자들이 토지 뿐 아니라 건물이나 상가 등에 관하여도 지분등기라는 형식으로 많이 악용하고 있습니다. 등기가 되니까 내 재산으로 보장되고 확실히 재산권 행사를 할 수 있다고 안심하고 투자하라고 선전하지만 위에서 설명드린대로 확실한 재산권 행사는 결코 보장되지 않습니다. 주의해야 합니다. 결론적으로 모르는 사람들과의 공유관계로 토지 또는 건물을 매입하는 일은 가급적 피하시는 것이 완전한 내 재산권 행사를 할 수 있는 안전한 길입니다. [가야컨설팅]