"이 비밀 알면 실패 없지" 집 살때 명심하세요

은퇴 후 단독주택 재테크 전략
10억원 이상의 초기 자본투자 필요, 고가 아파트 처분할 은퇴자에게 적절
기존주택 매입 땐 리모델링 비용 감안, 상가주택은 음식 업종이 잘 돼
단독주택 용지 분양가 최근 크게 올라 임대료 일반 상가만큼 나오지 않을 수도

서울 양천구 목동 H주상복합에 살고 있는 이장현(58세·가명)씨는 은퇴 시기가 다가오면서 고민이 생겼다. 집을 처분해 노후 자금으로 사용해야 하는데 막상 지금 집을 팔고 규모를 줄여 가자니 마땅한 소득이 없기 때문이다. 그러던 중 이씨는 지인으로부터 상가주택을 추천받았다. 1층은 상점으로 세를 줄 수 있고 2층은 주택 임대, 3층은 본인이 살 수 있다는 말에 솔깃했다. 이씨는 곧 집을 처분하고 광교 쪽에 점포주택을 지을 예정이다.

▲ 경기도 판교신도시에 들어선 상가형 주택. 상가형 주택은 고정적인 월세 수입과 함께 안정된 주거 공간을 확보할 수 있다는 점에서 최근 투자자들에게 인기를 끌고 있다. /이명원 기자

◇다세대주택·상가주택 인기 활활

이씨와 같이 은퇴 시기가 다가온 베이비부머들이 단독주택 시장으로 몰리고 있다. 과거와 달리 은행저축으로 큰 이자 소득을 올리기 어렵고 부동산 가격이 하락하면서 월세를 받을 수 있는 현금성 자산을 선호하기 때문이다. 지난 4월 KB금융지주경영연구소가 발표한 보고서에 따르면 수도권 단독주택의 월세 비중은 1995년 18.6％에서 2010년 39.5％로 크게 증가했다.

임대수익을 올릴 수 있는 단독주택으로는 원룸이나 다가구 주택과 1층은 상가, 2~3층은 주택이 함께 있는 상가주택이 있다. 그런데 단독주택 투자는 10억원 이상의 초기 투자금이 있어야 한다는 맹점이 있다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 "판교의 경우 땅값이 평당 500만~600만원으로 264㎡(80평) 주택을 짓는다고 했을 때 적게는 10억원에서 많게는 20억원까지 비용이 든다"며 "상가 임대 보증금으로 5억원 정도를 충당하더라도 15억원이라는 큰돈이 드는 자본형 투자란 점을 명심해야 한다"고 설명했다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 "다가구 주택은 수도권의 경우 평당 1500만원 선에서 거래돼 15억원 정도의 초기 투자 비용이 들 수 있다"며 "고가 아파트에 살면서 아파트를 처분하려고 하는 경우 적절한 투자법"이라고 말했다.

◇신규 분양과 기존 주택 매입 정해야

단독주택 투자는 특성상 택지개발지구 내의 땅을 분양받아 직접 건축할 수도 있고 기존 주택을 사들일 수도 있다. 전문가들은 어떤 방식으로 투자하는지에 따라 고려해야 할 요소가 달라진다고 설명했다.

조민이 에이플러스리얼티 팀장은 "최근 단독주택을 3층에서 4층까지 지을 수 있도록 규제가 완화됐지만, 이는 지구단위 계획이 잡힌 지역에만 적용되는 사항"이라며 "특히 상가주택의 경우 지방자치단체 조례에 따라 주차장 등과 관련된 규제가 다르게 적용되고 있어 잘 살펴봐야 한다"고 조언했다.

이미 지어진 단독주택을 매입한다면 건물 노후가 빨리 진행되는 만큼, 향후 리모델링 비용 등도 고려해야 한다. 땅을 분양받아 집을 새로 짓는 경우에는 주변 지역의 특성을 잘 살펴야 한다. 선종필 대표는 "다가구 주택은 역세권이나 대학가가 유망했지만, 상가주택은 역세권보다는 이면도로가 유리하다"며 "상가주택의 경우 '먹자' 업종이 잘되지만, 세탁소나 카센터와 같은 기술업종은 힘들다는 점을 기억해야 한다"고 말했다.

◇분양가 높아 수익률 계산 필요

최근 단독주택 용지의 분양가격이 크게 오른 점은 주의해야 한다. 선종필 대표는 "판교의 대지 264㎡ 3층짜리 상가주택 매매가가 20억원에 육박한다"며 "전문 상가가 아니라 주택 1층에 상가가 위치해 임대료가 일반 상가만큼 나오지 않는 점은 주의해야 한다"고 말했다.

단독주택과 관련해서는 각종 세제혜택이 없다는 점도 유의해야 한다. 함영진 부동산써브 실장은 "상가랑 주택이 따로 세금이 나온다는 점은 기억해야 한다"며 "일정한 수익을 꾸준히 재투자 비용으로 사용해야 시설 경쟁력을 높일 수 있다"고 말했다.