"11년 만에 드디어!" 재개발 시동에 꿈틀대는 불광5구역

 

입력 : 2021.09.30 11:41

"11년 만에 드디어!" 재개발 시동에 꿈틀대는 불광5구역

[땅집고] 불광5구역 내 이면도로 주택가. 역세권인데도 불구하고 대부분 지역이 언덕과 경사지다. /손희문 기자

 

■ 교회 소유 토지 제척 여부가 변수될 듯

다만 불광5구역은 역세권 바로 옆을 제외하면 언덕과 경사지가 많다는 것이 단점이다. 더구나 부지 면적이 워낙 넓어 지하철역에서 먼 언덕 위 동·호수를 배정받을 가능성도 높다. 이 경우 실제 시세 차익이 크지 않을 수 있다는 분석이다.

사업지 내 은광교회가 교회 소유 토지 4개 필지를 정비구역에서 제외해 달라고 요구하고 있어 향후 사업 추진에 걸림돌이 될 우려도 있다. 조합 관계자는 “교회 측과 협의 내용에 따라 정비계획이 달라질 가능성도 있다”고 했다. 협의에 따라 기존 건축물 부지가 정비구역에서 제척될 수 있다는 뜻이다. 이 경우 정비구역 면적이 변경돼 사업시행계획변경인가를 받아야 해 사업 지연 가능성도 있다. /손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com

 

■ “전용 84㎡ 입주하려면 실투자금 12억 필요”

현재 불광5구역 내 대지지분 33㎡(약 10평·권리가액 2억원) 빌라 매물은 웃돈이 5억5000만원 이상 붙어 7억원 후반대에 거래되고 있다. 전세금 1억5000만원을 제외하면 초기 실투자금은 6억5000만원 정도다. 향후 84㎡(이하 전용면적) 주택형을 신청한다면 예상 조합원 분양가는 약 6억3000만원으로, 권리가액을 제외하면 4억3000만원 정도 분담금을 내야한다. 결국 84㎡ 입주 가능한 매물을 현재 구입한다면 12억원 정도 필요하다. 사업이 차질없이 진행되면 현재 시세 기준으로 최소 1억원 정도 차익을 기대할 수 있다.

업계에서는 불광5구역이 향후 은평구 일대 랜드마크 단지가 될 것으로 예상한다. 일신공인중개사사무소 관계자는 “통일로변에 접한 이른바 ‘초품아’ 단지에 녹번이나 응암, 구산역 등에 비해 전철 교통이 편리하다”며 “은평구에서도 가장 좋은 입지를 가진 아파트가 될 것”이라고 했다. 주변에 불광근린공원, 불광동 먹자골목, NC백화점 등 편의시설도 많다.

현재 인근에서 가장 비싼 아파트는 불광동 ‘불광롯데캐슬’이다. 입주 9년차로 84㎡가 올 초 11억9000만원에 거래됐고, 현재 호가는 최고 13억원에 달한다. 박합수 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “GTX-A 노선 공사가 속도를 내고 있고, 새절역(예정)에 연장되는 고양선과 서부선, 독바위역에는 신분당선 서북부 연장 등 교통 호재가 많아 은평구 일대 아파트의 주목도가 높아질 것”이라고 했다.

 

불광5구역은 2010년 조합을 설립했지만 그동안 비상대책위원회와 갈등을 빚어 사업에 난항을 겪어왔다. 비대위 측에서 조합설립무효 소송을 제기했지만 2015년 조합이 승소하면서 사업이 재개됐다. 이후 새 조합 집행부가 구성된 이후 속도를 내고 있다. 조합 관계자는 “올 하반기 시공사 선정을 목표로 하고 있다”면서 “2025년 분양, 2028년 준공 일정으로 추진하고 있다”고 했다. 벌써부터 시공권을 따내기 위한 물밑 경쟁도 치열하다. 현재 GS건설·DL이앤씨 등이 관심을 보인다.

[땅집고] 서울 서북권 주요 재개발 지역으로 꼽히는 은평구 불광5구역이 최근 사업시행계획인가를 받았다. 2010년 말 조합 설립 후 약 11년 만이다. 재개발 구역 내 지분 가격도 한 달 새 5000만원 정도 뛰고 주변 구축 아파트도 연초보다 1억원 이상 가격이 오르면서 개발 기대감이 커지고 있다.

불광5구역은 은평구 불광동 238 일대 약 11만7919㎡로 지하 3층~지상 24층 32동, 총 2387가구(임대 374가구) 아파트를 짓는다. 단지 북쪽에 지하철 6호선 독바위역, 남쪽에 지하철 3·6호선 환승역인 불광역을 모두 도보 5분 안팎에 이용할 수 있는 ‘더블 역세권’이다. 향후 지하철 1개역 떨어진 연신내역을 지나는 수도권광역급행철도(GTX)-A노선을 이용하면 삼성역까지 20분 이내로 닿을 수 있다.

 

[땅집고] 불광5구역 내 도로에 사업시행인가를 축하하는 현수막이 걸려있다. /손희문 기자

 

[발품리포트] 11년 만에 사업시행인가…재개발 기대에 부푼 불광 5구역

 

 

GTX -A 노선 등 교통 호재

불광5구역 2387가구로 탈바꿈
3·6호선 역세권 입지 뛰어나
"내년 초 시공사 선정 나설 것"

대조1 철거 완료…분양 앞둬
4116가구 갈현1, 내달 조합총회
녹번역 전용 84㎡ 15억 육박

재개발 관리처분인가를 앞둔 총 4116가구 규모의 서울 은평구 갈현1구역 일대. /한경DB

서울 은평구 내 대형 재개발 사업이 속도를 내고 있다. 최근 사업시행인가를 받은 불광5구역을 비롯해 관리처분인가를 목전에 둔 갈현1구역, 철거를 마친 대조1구역 등 ‘은평 재개발 삼총사’가 신축 아파트촌으로 변신을 준비 중이다. 이들 사업지 인근의 연신내역에 수도권 광역급행철도(GTX)-A노선이 개통하면 강남 접근성이 크게 개선될 것으로 기대된다.

불광5, 은평 재개발 최고 입지

은평구는 23일 불광5구역 주택재개발정비사업의 사업시행계획을 인가했다고 밝혔다. 2010년 말 조합이 설립된 지 약 11년 만이다. 불광5구역 조합 관계자는 “내년 초께 시공사 선정에 나설 계획”이라고 말했다.

은평구 불광동 238 일대 약 11만7939㎡에 걸친 불광5구역은 재개발을 통해 지하 3층~지상 24층, 32개 동, 총 2387가구(임대 374가구) 규모의 아파트를 조성하는 사업이다. 주택형별로 전용 39·45·53·59·83·100·124㎡ 등이 공급될 예정이다. 그간 조합 내부 갈등으로 조합설립 무효 소송이 제기되는 등 사업 진행이 지지부진했지만 2016년 새 조합 집행부가 구성된 이후 속도를 내고 있다.

불광5구역은 은평구에서 진행 중인 재개발 사업지 중 입지가 가장 우수하다는 평가를 받는다. 지하철 3·6호선 환승역인 불광역 및 6호선 독바위역을 동시에 이용 가능한 ‘더블 역세권’이다. 한 정거장 거리의 연신내역에 GTX-A노선이 개통하면 서울 강남권으로의 이동 시간이 대폭 줄어들 전망이다. 사업지와 바로 붙어 있는 불광초와 더불어 불광중, 수리초, 예일여고 등 학교가 가깝다. 인근 북한산국립공원, 불광근린공원 등 녹지가 풍부해 주거 환경이 쾌적하다.

 

다만 구역 내 교회 제척 문제가 숙제로 남아 있다. 사업지 내 은광교회는 교회 소유 토지 4개 필지를 정비구역에서 제외해줄 것을 요구하고 있다. 조합 관계자는 “교회와의 추가적인 협의 내용에 따라 정비계획을 변경해야 하는 상황”이라고 전했다.

 

대형 재개발 사업 잇따라

은평구에선 불광5구역 외 갈현1구역, 대조1구역 등 대형 재개발 사업이 진행 중이다. 갈현동 300 일대를 재개발하는 갈현1구역은 총 4116가구 규모의 매머드급 대단지다. 2019년 1월 사업시행인가를 받았다. 다음달 관리처분계획을 위한 총회를 앞두고 있다. 대조1구역(2451가구)은 2019년 5월 관리처분인가를 받고 철거를 완료한 상태다.
정비업계에선 기존에 은평구 주민의 주거 선호도가 높았던 이들 지역의 재개발이 완료되면 지역 내 새로운 랜드마크 단지로 자리잡을 것이란 전망이 나온다. 은평구는 연신내역 GTX-A노선 개통뿐 아니라 신분당선 서북부 연장, 서부 경전철 사업 등 교통 호재가 이어지고 있다. 은평구에서 일찌감치 정비를 마친 녹번·응암동 일대 새 아파트 가격은 고공행진 중이다. 응암2구역을 재개발한 ‘녹번역 e편한세상캐슬’ 전용 84㎡는 지난 5월 14억110만원에 손바뀜해 대출금지선(15억원)을 눈앞에 두고 있다. 2017년 10월 분양 당시 이 주택형의 평균 분양가는 5억9000여만원이었다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “은평구에서는 연신내역 인근이 먼저 개발된 녹번이나 수색증산뉴타운보다 원주민들이 선호하는 주거 지역”이라며 “재개발이 완료되고 교통 환경이 개선되면 주요 거주지로 주목받을 것”이라고 예상했다.
은평구 신사동 170의 12 일대를 재개발하는 신사1구역 재건축도 최근 관리처분인가를 받았다. 지하 2층~지상 17층, 6개 동, 총 424가구 규모의 단지로 탈바꿈할 예정이다. 지하철 6호선 새절역을 걸어서 이용할 수 있다. 새절역은 2023년 관악구 서울대입구역까지 22분 만에 이동하는 서부선 경전철의 종점으로, 2023년 착공 예정이다.