연신내역 3번출구, 천지개벽할 수 있을까?

2021. 4. 8

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연신내역 3번출구, 천지개벽할 수 있을까?

 

 

서울시장 선거가 우파의 압승으로 끝났습니다. 이것은 대한민국의 발전에 있어서 엄청난 의미를 갖습니다. 사람마다 관전평은 다르겠지만, 저는 운동권 좌파들의 급격한 사회주의 실험이 비극적 종말을 맞은 것이라고 봅니다. 이제 우리나라는 자본주의와 시장경제의 틀 안에서 정당하게 경쟁하면서 뚜벅뚜벅 발전해나갈 것입니다.

 

손님이 급히 사무실을 찾은 이유

 

시계를 며칠 전으로 돌려보겠습니다. 지난달(3월) 31일 오후, 한 손님이 바쁜 걸음으로 사무실로 들어왔습니다. 50대 사모님은 가쁜 숨을 쉬면서 이렇게 말했습니다.

 

“연신내 재개발한다는 뉴스가 속보로 나왔는데, 우리 집 들어가는가요?”

 

까맣게 모르고 있던 저는 ‘연신내’ ‘개발’ ‘국토부’ 등의 단어를 치고 신속히 뉴스를 검색했습니다. 막 뿌려진 뉴스가 주르륵 올라왔습니다. 그러나 상세한 내용은 없었고, 단순히 국토부의 보도자료를 풀어쓴 것에 불과했습니다. 급한 대로 손님의 궁금증부터 해결해줬습니다.

 

“사모님 집은 안 들어갔네요. 아직 자세한 내용은 안 보이는데, 3번출구(불광동) 쪽인 것 같습니다.”

손님은 실망하는 눈치였습니다. 손님은 대조동 쪽 역세권에 다가구주택을 가지고 있습니다. 10년 전에 사서 한 층은 자기가 살고 다른 곳은 전월세를 주고 있습니다.

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다음은 그날 오후 2시에 송고된 연합뉴스보도 중 일부입니다.

 

(세종=연합뉴스 윤종석 기자) 정부의 2·4 대책의 핵심 내용인 '도심 공공주택 복합개발사업' 첫 선도사업 후보지로 영등포구 영등포역 인근, 도봉구 창동 준공업지역, 은평구 불광동 저층 빌라단지 등 21곳이 선정됐다.

역세권이나 저층주거지의 경우 20년 이상 된 건축물이 60% 이상 있으면 사업 추진이 가능해진다. 이 사업은 역세권과 준공업지역, 빌라촌 등 저층 주거단지에서 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 주도해 용적률 인센티브를 얻어 고밀 개발하는 사업이다.

 

과거 '뉴타운' 해제지역도 사업 대상이다. 국토부는 2월부터 지자체와 주민 등으로부터 총 341곳의 후보지를 접수했다. 이중에서 지자체가 제안한 후보지 중 서울 금천·도봉·영등포·은평 등 4개 구가 접수한 후보지 109곳 중에서 기존 정비사업 구역 등을 빼고 62곳을 추려 검토한 결과 21곳을 최종 선정했다. 금천구 1곳, 도봉구 7곳, 영등포 4곳, 은평구 9곳이며, 국토부는 이곳에서 약 2만5000호의 주택을 공급할 수 있을 것으로 보고 있다.

(이하 생략)

 

은평구가 왜 그렇게 많은 거야?

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저는 손님에게 이렇게 말했습니다.

“실제로 이 사업이 진행될지 아직은 몰라요. 3번출구 쪽이 아파트가 된다 해도 LH나 SH가 하는 거예요. 좋은 아파트가 지어질지는 미지수죠. 과연 3분의 2 동의가 나올지도 의문이고요. 또 곧 선거잖아요. 누가 시장이 되느냐에 따라서 크게 달라져요.”

 

어쨌든 그날 오후 많은 서울시민들은 급작스런 국토부 발 뉴스에 혼비백산했습니다. 그날은 서울시장 보궐선거(2021년 4월 7일) 딱 1주일 전입니다. 당연히 국토부의 순수성에 의심이 갈 수밖에 없습니다.

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자세한 내용은 다음날 신문에 일제히 보도됐습니다. 당시의 보도 내용 일부를 오려오겠습니다.

한눈에도 유득 은평구가 많은 것을 알 수 있습니다. 저층주거지 5곳, 역세권 4곳이 은평구입니다. ‘저층주거지’니 ‘역세권’이니 하는 것은 2·4대책 발표 때 나온 말입니다. 따라서 위 도표를 잘 이해하기 위해서는 2·4대책 발표 때 나온 내용을 돌이켜봐야 합니다. 그때 발표된 보도자료 일부를 오려오겠습니다.

이것을 잘 보면 2·4대책의 근간을 알 수 있습니다. 그러니까 31일 긴급발표된 것은 ‘도심공공주택복합사업’의 ‘역세권’과 ‘저층노후지’ 사업 예정지를 정상적 단계를 건너뛰어 성급하게 발표한 것입니다. 모두 21곳의 이름이 적혀 있는데 그중에서 은평구가 9개나 올라 있습니다. 이것은 놀라운 일이 아닐 수 없습니다. 그러나 이것은 정치적인 의도보다는 아마도 은평구가 그만큼 낙후된 지역이 많다는 뜻으로 이해해야 할 것입니다.

 

서울의 대표적 서민촌이 아파트단지가 된다고?

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본 블로그는 연신내를 집중연구하는 것이 목표이므로, 저는 그 9곳 중에서 ‘연신내-불광’권에 속하는 곳에 대해서만 추가설명을 하겠습니다. 먼저 저층주거지입니다.

6번 ‘녹번동근린공원 인근’은 녹번동 한전 뒤 언덕 쪽(녹번동 28, 29 일대)을 말하는 것 같습니다. 낡은 주택들이 많은 편입니다.

 

7번 ‘불광근린공원 인근’은 연신내역 3번출구 뒤쪽 은평구립도서관 뒤에서 불광지구대 앞쪽까지를 말하는 것 같습니다 (불광동 339~346 일대).

 

9번 ‘불광동 329-32 인근’은 연신내 대로변의 한양호텔부터 폐교된 은혜초등학교 일대를 말하는 것 같습니다. 앞쪽은 3종일반주거지역, 뒤쪽은 2종일반주거지역입니다.

 

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다음은 ‘역세권’입니다.

6번 ‘연신내역 인근’은 불광동 319~320번지 일대를 말합니다. 이 지역에 대해서는 사진과 함께 각 신문에 상당히 구체적으로 실려 있습니다. 다음은 각 신문에는 실린 항공사진입니다.

7번 ‘녹번역 인근’은 응암1구역과 응암2구역 사이 성모의원 일대를 말하는 것 같습니다.

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사업은 순조롭게 진행될까

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그렇다면 이렇게 지정된 사업이 과연 순조롭게 굴러갈 것인가. 과연 이번에 지정된 사업으로 낙후된 은평구가 달라질 것인가. 많은 사람들의 관심사는 바로 이 점입니다.

 

저는 이 9개 중에서 다시 연신내와 관련된 3곳에 대해서만 집중적으로 생각해보았습니다. 저층주거지 ‘불광근린공원 인근’ ‘불광동 329-32 인근’, 그리고 역세권 ‘연신내역 인근’ 입니다.

 

우선 이해를 돕기 위해서 이 3곳을 아주 단순하게 정리한 지도 하나를 올리겠습니다. 발표 당일 해당지역의 사정을 잘 아는 M중개사가 제게 건네준 것입니다. 손으로 대충 그렸으므로 정확하게 일치하지는 않습니다.

M중개사는 제게 이 지도를 주면서 이렇게 말했습니다.

“① 지역은 성공할 확률이 많아요. 워낙 낙후되어 있어서 주민들 중 아파트가 되기를 바라는 사람들이 많습니다. 대로변에 있는 상가들도 그다지 활성화되어 있지 않아요. 3분의 2 동의를 받아낼 가능성이 많습니다. 그러나 ② 지역은 쉽지 않다고 봅니다. 연신내역과 가깝고 대로변 쪽 3종주거지역은 상가들이 제법 활성화되어 있어서 이해관계가 복잡합니다.”

 

돈 문제가 가장 먼저 가로막을 것이다

 

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M중개사가 이렇게 말한 것은 서울시장 선거 1주일 전입니다. 서울시장이 누가 될지 알 수 없는 때입니다. 선거는 우파의 압승으로 끝났습니다. 대형건물의 건축 인허가권은 서울시장에게 있습니다. 따라서 이런 저간의 맥락과, 거의 그로기상태에 있는 민주당의 분위기로 볼 때 공공주택 복합개발사업의 미래는 간단치 않을 것입니다. 2·4대책은 원안대로 진행될 수도 있고, 일부 수정되어 진행될 수도 있을 것입습니다.

 

원안대로 진행된다면, 공공(LH·SH)이 토지주로부터 소유권을 넘겨받아 자신들의 주도하에 사업을 진행하게 됩니다. 그러나 토지주가 간단히는 소유권을 넘겨주지 않겠지요. LH·SH는 “집값으로 얼마를 쳐줄 테니 당신 집의 소유권을 넘기시오. 대신 우선공급권을 주고, 사업 잘해서 남은 돈이 있으면 돈을 더 주겠습니다” 할 것입니다.

 

바로 여기서 공공과 토지주 간의 갈등이 시작될 것입니다. 서로 계산법이 다르기 때문입니다. 3번출구 뒤쪽은 작년 1월부터 집값이 급등했습니다. 따라서 작년 1월 이후 들어온 사람들은 다른 지역, 예를 들면 대조동 쪽이나 갈현동 쪽의 비슷한 빌라보다 1억~2억을 더 주고 들어왔습니다. 개발 기대감에 웃돈을 주고 들어왔다는 말입니다.

 

그런데 공공이 그 웃돈을 인정해줄까요? 인정해준다 하더라도 얼마까지 인정해줄까요. 예를 들어 다른 지역에서 3억 정도 하는 빌라를 5억에 사서 들어왔는데, LH·SH가 웃돈을 인정하지 않고 3억을 준다면 동의해줄까요? 당연히 동의해주지 않을 것입니다. 그럼 5억을 준다면 동의해줄까요? 그렇게도 동의해주는 사람은 많지 않을 것입니다. 2억의 웃돈에는 미래가치가 포함되어 있다고 보기 때문입니다. 그렇다고 공공이 미래가치를 포함해서 7억을 준다고 할까요?

 

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은평구청은 그 땅의 해법을 알고 있었다

 

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그러나 역세권 후보지로 발표된 319~320번지 일대는 다르다고 봅니다. 왜 그런지 차근차근 설명하겠습니다. 우선 이해를 돕기 위해 해당지역과 그 인근이 포함된 지도를 가져와보겠습니다.

파란 선으로 그어진 곳이 이번에 역세권재개발구역으로 지정된 곳입니다. 대로변 쪽은 준주거지역, 뒤쪽은 2종일반주거지역입니다. 약 8300㎡, 약 2500평의 땅입니다. 왼쪽 귀퉁이에는 GTX 출구가 예정되어 있고, 아래쪽에는 21층 청년주택이 지어지고 있습니다. 또 연신내 천지개벽 1호 사업인 ‘콤팩트시티’가 바로 코앞입니다. 연신내의 알짜가 될 수 있는 그런 땅입니다. 그러나 이 땅의 속내를 들여다보면 좀 복잡합니다. 그 지역만 나온 지도를 가져와 보겠습니다.

한눈에 알 수 있지만, 대로변 쪽은 준주거지역, 안쪽은 2종주거지역입니다. 연신내에 준주거지역은 이곳 단 한 곳뿐입니다. 준주거지역은 지금 당장도 고층건물을 지을 수 있습니다. 그러나 이곳은 그렇지 못합니다. 준주거지역으로 지정은 되었지만 도저히 개발행위가 일어날 수 없는 곳입니다. 지구단위계획이 복잡하게 설정되어 있기 때문입니다. 대로변 쪽 건물들 다수가 건령 50년을 넘겼는데도 새 건물을 짓지 못하는 이유입니다.

 

뒤쪽 주거지역은 어떨까요? 제가 임장한 바에 따르면 노후된 주택이 많았습니다. 땅주인들은 어떤 계기가 있어서 새로운 건물로 태어날 수 있다면 크게 반가워하지 않을까 하는 생각을 해보았습니다. 그런데 바로 은평구청이 그 해법을 찾아 주었습니다. 복잡한 삼각형 토지를 하나로 통합해서 거대한 건물을 짓겠다는 것입니다. 이해를 돕기 위해 해당지역의 지구단위계획도를 가져와보겠습니다.

 

대로변 쪽 준주거지역 땅주인들의 이해관계가 첨예하게 얽혀 있는 것을 알 수 있습니다.

 

잠시 그 지역을 돌아봤습니다.

대로변 쪽에 있는 건물들은 대개 50년 이상이 되었지만, 제법 장사가 잘되는 상가들이 늘어서 있습니다. 오른쪽 이불가게 쪽에 새로운 GTX 출입구가 생깁니다.

단지에는 3개의 골목이 있는데 이 사진은 두 번째 골목입니다. 새 건물도 있지만 비교적 낙후되어 있습니다.

 

이렇게 보면, 대로변 쪽 토지주는 일단 소중한 상권을 잃게 되므로 반대하는 사람이 많을 것이고 안쪽의 낙후된 주거지역은 제대로 보상만 해준다면 찬성하는 사람이 많을 것입니다. 아마도 수적으로는 오래된 주택을 가지고 있는 사람이 더 많은 것 같습니다. 그 사람들의 수가 3분의 2가 된다면 앞쪽 상가 소유자들은 토지를 내주어야 합니다. 수용당하게 되는 것입니다.

 

그렇다면 상가 소유주들은 호락호락 토지 소유권을 넘겨줄까요. 아마도 이 과정에서 엄청난 갈등이 생길 수도 있습니다. 그러나 만일 누군가가 그런 갈등을 잘 조정하여 이곳에 거대한 주상복합이 지어진다면 연신내가 천지개벽하는 또 하나의 사건이 될 것입니다. 해당 토지주에게 큰 이익이 돌아갈 것은 말할 것도 없습니다. 그러나 LH SH 직원들에게 그런 갈등을 조정할 수 있는 능력과 열정이 있을까요?

 

복합사업이 실패하더라도 의미는 크다

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이 복잡한 땅은 반드시 하나로 통일되어 재건축이 이루어져야 합니다. 그래서 멋진 도시가 탄생되어야 합니다. 이것은 연신내의 발전을 바라는 모든 사람들의 소망입니다.

 

그럼 만에 하나 역세권복합사업에 의한 사업이 실패하면 어떻게 될까요? 만일 그렇게 되더라도 국토부가 이 삼각형 땅을 역세권복합개발지역으로 지정했다는 의미는 적지 않습니다. 어젠가는 이것을 근간으로 어떤 방식으로든 거대한 건물이 올라갈 것이기 때문입니다. 저는 오세훈 시장이 연신내의 가치를 제대로 보고 이 지역에 대한 새로운 계획을 세워주었으면 하는 바람입니다.

 

3번출구의 천지개벽

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이번에 발표된 사업이 성공할지 실패할지 지금으로선 단언하기 힘듭니다. 그러나 이번 발표로 확실해진 것이 있습니다. 그것은 바로 연신내는 3번출구에서부터 새로운 도시로 태어날 것임이 분명해졌다는 것입니다. 연신내 3번출구가 가지는 의미에 대해서는 예전에도 다른 글에서 쓴 바 있습니다만, 이참에 새로운 자료를 첨부하여 다시 정리하겠습니다.

 

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●콤펙트시티

305번지 일대의 ‘연신내구역 도시정비형 개발사업’입니다. 일명 콤펙트시티입니다. 토지 22필지, 14개 건물을 통합하여 단일 필지로 만들고 지상 24층짜리 3개의 건물을 짓는 프로젝트입니다. 아래층은 4~5개 층은 상가로, 그 위층은 오피스텔 또는 공공임대주택으로 짓는 일이 확정되었습니다.

이것이 콤펙트시티의 개념도입니다. 사업지역은 지금 이주를 하고 있습니다. 이 사진은 뒤쪽 한 상가의 모습입니다. ‘그동안의 성원에 감사드린다’는 문구가 적혀 있습니다.

●역세권 청년주택

다음은 불광동 역세권 청년주택입니다. 콤펙트시티 사업지 바로 옆에 있습니다. 264세대 규모로 지하 4층, 지상 21층 규모로 짓는 공사가 지난달 시작되었습니다. 이것이 조감도입니다.

펜스에는 이런 건축표지판이 걸려 있습니다.

●역세권 도심공공주택복합사업

다음은 바로 앞에서 언급한 역세권 도심공공주택복합사업입니다. 완공되면 다음과 같은 모양이 된다고 합니다. 보도자료에는 몇 층으로 지을 것인지 등등에 대한 세세한 자료가 없습니다.

이해를 돕기 위해 3번출구의 변화를 하나의 지도로 만들어보겠습니다.

①콤팩트시티

②청년주택

③역세권복합개발 주상복합

④저층주거지 공공개발 아파트

⑤저층주거지 공공개발 아파트

그럼 3번출구 다음은 어떤 출구일까

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연신내 3번출구의 변화는 정말 엄청난 일이 아닐 수 없습니다. 그럼 이 대목에서 잠시 생각해 볼 것이 있습니다. 바로 3번출구 다음에는 몇 번출구가 천지개벽할 것인가를 하는 것입니다. 이것은 연신내에서 꿈을 이루고자 하는 분이라면 지금 당장 생각해야 할 일입니다. 부동산투자에서 미래를 읽는 것은 아주 중요합니다. 그것을 예측하고 그곳의 토지를 선점하는 것이 부동산 투자의 핵심입니다.

 

그 답을 말하기 전에 읽어보아야 할 기사가 있습니다. 4월 5일자 중앙일보 기사입니다.

 

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은평 연립 2억→12억대···서울 35곳, 공시가 2배 이상 뛰었다

서울 은평구 불광동 대원연립의 한 주택(1층 전용면적 80.33㎡)의 공시가격이 지난해 2억8600만원에서 올해 12억500만원으로 4.2배(321.33%, 9억1900만원) 올랐다. 서울에서 가장 높은 상승률이다. 공시가격이 두 배 이상 오른 공동주택 단지는 서울에만 35곳으로 나타났다. 올해 서울 공동주택 공시가격은 평균 19.91% 올랐다.

-중략-

지난해보다 공시가가 3배(200%) 이상 오른 단지는 서울에 3곳(불광동 대원연립, 신대방동 세화빌라 다동 258.97%, 나동 249.51%)으로 나타났다. 이를 포함해 2배(100%) 이상 상승한 단지는 서울에 35개였다. 공시가격이 2배 이상 오른 서울 공동주택 단지는 관악구가 15곳, 동작구 13곳, 서초구·영등포구·은평구 각각 2곳, 강남구 1곳이었다.

-중략-

공시가격 상승률이 높은 단지 대부분은 10~30가구 내외의 소규모 빌라며, 일부는 재개발 기대감 등으로 크게 오른 실거래가가 반영됐다. 공시가격이 최대 4.2배 오른 대원연립(1979년 준공)은 재개발 예정지 인근 역세권(연신내역)에 위치한 두 개 층, 12가구 규모의 소형 연립주택이다. 2018년 2월 전용면적 90.75㎡가 8억9000만원에 거래된 이후 2년4개월간 거래가 없었지만 지난해 7월 29~30일 이틀간 갑자기 15억원 이상에서 9건의 거래가 한꺼번에 이뤄졌다.

-후략-

불광동 304번지에 있는 대원연립. 지은 지 42년이나 됐다. 머지않아 이 오래된 건물은 헐리고 새로운 건물로 거듭날 것이다.

대원연립은 앞서 언급한 콤펙트시티 안에 있는 지은 지 42년 된 빌라입니다. 이 오래된 빌라가 12억이 넘게 거래됐다는 말입니다. 연신내에는 작년부터 “5년 전에 3억5000에 산 빌라를 작년에 12억5000에 팔았다”는 소문이 파다했습니다. 그것을 증명하는 기사가 바로 이 기사입니다. 5년 후 이곳이 개발될 것을 짐작하고 이 헌 빌라를 사들인 사람이 바로 승자입니다. 연신내부동산투자는 바로 이것입니다. 급소(急所)를 찾는 것, 그것이 연신내부동산 투자의 맥입니다.

푸른산

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[출처] 연신내역 3번출구, 천지개벽할 수 있을까?|작성자 갈대불부동산이야기